Na Libra, reconhecemos que a jornada de aquisição de um imóvel ou contratação de um CGI é um caminho composto por algumas etapas que podem parecer complexas. Muitas vezes, nossos clientes nos procuram buscando esclarecimento sobre aspectos fundamentais desse processo, especialmente no que diz respeito à matrícula do imóvel, à escritura de compra e venda, e ao contrato de compra e venda. Entender a função e as diferenças entre esses documentos é essencial para assegurar uma transação segura e legítima, não apenas simplificando o processo de compra e financiamento de imóveis, mas também evitando armadilhas legais e financeiras. Este conhecimento se torna indispensável para realização de qualquer operação imobiliária, refletindo nosso compromisso em guiar nossos clientes por cada passo dessa jornada com clareza, confiança e responsabilidade.
Matrícula de imóvel:
A matrícula do imóvel é basicamente a certidão de nascimento da propriedade, registrando sua existência legal e única no sistema de registros imobiliários. Ela documenta a história completa do imóvel desde sua origem, incluindo todos os proprietários anteriores, transações, hipotecas, e quaisquer alterações ou benfeitorias realizadas. Funcionando como um registro vitalício, a matrícula é atualizada com cada mudança significativa, garantindo um histórico detalhado e confiável da propriedade. Este documento é fundamental para confirmar a legalidade e a legitimidade da posse e da propriedade de um imóvel, servindo como base para todas as transações futuras relacionadas a ele.
Essas são todas as informações que constam na matrícula de um imóvel:
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Número de identificação;
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Localização (endereço, bairro, cidade e estado);
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Dimensões e metragem;
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Detalhes sobre a estrutura do imóvel (número de cômodos, área construída, tipo de construção, etc);
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Todos os proprietários;
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Transações (vendas, doações, permutas, hipotecas, penhoras, etc);
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Restrições e ônus jurídicos;
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Benfeitorias;
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Averbações;
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Direitos reais (usufruto, inventário, etc)
Em resumo, a matrícula do imóvel é como um passaporte que acompanha o bem ao longo da sua vida, documentando sua história e garantindo a segurança jurídica do seu investimento.
Você provavelmente vai necessitar dela em diversas situações, como:
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Compra de um imóvel: ao comprar um imóvel, você precisa verificar a matrícula para ter certeza de que o vendedor é o verdadeiro dono, se não há dívidas ou problemas com o bem. É como verificar a validade do passaporte antes de viajar para outro país.
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Financiamento imobiliário: para financiar a compra de um imóvel, o banco vai exigir a matrícula para garantir que o bem está livre de ônus. É como apresentar o passaporte na imigração para entrar em um país.
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Herança: em caso de herança, a matrícula é necessária para transferir a propriedade do imóvel para os herdeiros. É como atualizar o nome do titular do passaporte após o falecimento do antigo titular.
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Crédito com Garantia de Imóvel: assim como um país verifica a validade e a autenticidade de um passaporte antes de conceder um visto, a Libra utiliza a matrícula para validar a propriedade e verificar se o imóvel está livre de ônus e pendências, garantindo que é adequado para servir como garantia no crédito.
Escritura pública:
A escritura pública é um documento legal essencial no processo de compra e venda de um imóvel, elaborado e assinado em um Cartório de Notas. Sua principal função é formalizar a transação entre o comprador e o vendedor, atestando a transferência da propriedade de maneira oficial e juridicamente válida.
Ela detalha as condições do negócio, incluindo a descrição do imóvel, o preço de venda, as obrigações mútuas, e quaisquer outras condições acordadas. Após a sua elaboração, a escritura deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para que a transferência da propriedade seja efetivada no registro do imóvel, conferindo ao comprador a titularidade legal do bem. Este passo é obrigatório para garantir a segurança jurídica do negócio, protegendo os direitos do novo proprietário e assegurando que todas as informações sobre a transação sejam devidamente documentadas e públicas.
No Brasil, a legislação estabelece a obrigatoriedade da escritura pública para a compra e venda de imóveis cujo valor exceda 30 salários mínimos. Esse requisito legal, visa garantir maior segurança jurídica às transações imobiliárias de maior valor, assegurando que todos os detalhes da negociação sejam oficialmente registrados e validados por um tabelião. A escritura pública, ao ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, formaliza a transferência de propriedade do imóvel, tornando o comprador o novo proprietário legal.
Contrato de compra e venda:
O contrato de compra e venda é um acordo entre duas partes, o vendedor e o comprador, que estabelece os termos e condições sob os quais a propriedade de um bem, como um imóvel, será transferida do vendedor para o comprador. Esse documento normalmente, especifica detalhes importantes de transação, incluindo a descrição do imóvel, o preço de venda, as condições de pagamento e outras obrigações acordadas em ambas as partes. Esse é um documento privado, ou seja, só possui conhecimento sobre ele as pessoas envolvidas na transação. Sendo assim, o contrato de compra e venda não possui força jurídica, o que submete tanto o comprador, quanto o vendedor, a situações de risco em relação ao bem.
O contrato de compra e venda é só o início de um processo que pode se tornar legal na transação de um imóvel, estabelecendo os termos acordados entre comprador e vendedor. No entanto, por si só, como falamos, ele não efetiva a transferência de propriedade. A escritura pública é o documento que formaliza essa transferência de forma jurídica, sendo necessária sua elaboração em cartório e assinatura por ambas as partes quando o desejo final é registrar essa mudança de proprietário na matrícula de imóvel.
O perigo do contrato de gaveta:
Um contrato de gaveta é um acordo informal de compra e venda de um imóvel, onde o contrato não é oficializado por meio de escritura pública no Registro de Cartório de Registro de Imóveis. Esse tipo de contrato ganha o nome "de gaveta" porque, muitas vezes, é mantido literalmente na gaveta das partes envolvidas, sem ser formalizado perante as autoridades legais.
Esse documento é considerado arriscado por vários motivos:
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Falta de proteção legal: sem o registro oficial, o comprador não tem proteção legal completa sobre a propriedade, o que pode resultar em disputas de propriedade no futuro.
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Dificuldades em caso de venda ou financiamento: sem uma escritura registrada, o comprador enfrenta dificuldades para vender o imóvel ou utilizá-lo como garantia em um financiamento ou empréstimo.
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Riscos em caso de inadimplência do vendedor: se o vendedor tiver dívidas ou problemas legais que afetem o imóvel, o comprador pode ser prejudicado, pois o imóvel continua, legalmente, no nome do vendedor.
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Problemas de sucessão: em caso de falecimento de uma das partes, especialmente o vendedor, a transferência de propriedade para os herdeiros do comprador pode se tornar complexa e disputada.
Inicialmente, esses contratos podem parecer uma alternativa econômica, evitando custos com taxas de registro e escritura. No entanto, a longo prazo, a falta de segurança jurídica e reconhecimento oficial pode resultar em complicações significativas. Tais problemas não apenas acarretam custos adicionais consideráveis, mas também podem colocar em risco o direito de propriedade do comprador, ilustrando claramente como o que inicialmente parece ser uma economia pode acabar se tornando um prejuízo inesperado.
Como proteger seu investimento:
Para assegurar uma transação imobiliária segura e protegida, siga estas dicas essenciais:
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Verifique a documentação: certifique-se de que toda a documentação do imóvel, incluindo a matrícula atualizada e certidões negativas de ônus e dívidas, esteja em ordem.
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Registro no cartório de imóveis: após a assinatura da escritura, registre a transação no cartório de registro de imóveis para efetivar a transferência de propriedade e assegurar seus direitos como novo proprietário.
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Consulte profissionais: busque a orientação de profissionais qualificados, como advogados especializados em direito imobiliário e corretores de imóveis de confiança, para auxiliar em todas as etapas do processo.
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Atenção aos detalhes do contrato: leia cuidadosamente todos os termos do contrato de compra e venda, assegurando-se de que todas as condições negociadas estão claramente descritas.
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Segurança financeira: planeje sua situação financeira para cobrir não apenas o valor de compra, mas também as taxas associadas, como ITBI, custos de cartório e eventuais reformas.
Conclusão:
Ao se tratar de operações financeiras e imobiliárias, é crucial prestar atenção aos detalhes e proceder com cautela. Agora que você já conhece a importância e as diferenças dos documentos fundamentais de um imóvel, como a matrícula, a escritura e o contrato de compra e venda, você também já sabe quais são os possíveis riscos envolvendo documentos menos formais, e qual é a forma mais certeira de assegurar os seus direitos sob um imóvel. Nosso objetivo é fazer com que você tome mais e mais decisões informadas. Caso tenha outras dúvidas, convidamos você a ler o restante dos nossos conteúdos.