Nos últimos anos, o Home Equity, também chamado de Crédito com Garantia de Imóvel (CGI), saiu do papel de "linha de nicho" para se tornar um dos motores de expansão do mercado de crédito no Brasil. Em 2019, o estoque total de operações mal passava de R$10,4 bilhões; hoje, essa cifra representa praticamente o que foi desembolsado em 2024 sozinho, quando as contratações somaram R$10,9 bilhões, alta de 53,5% sobre 2023, segundo a Abecip.
A escalada não aconteceu por acaso. Juros de cartão e CDC nas alturas e digitalização de processos que eliminou a burocracia cartorial e, criaram o ambiente ideal para que bancos e fintechs multiplicassem a oferta desse crédito de baixo custo.
Neste artigo, vamos recapitular o que é o Home Equity e traçar a curva de crescimento dos últimos cinco anos, abrindo os números de 2024 em detalhe e antecipando o que esse avanço sinaliza para 2025.
O que é Home Equity e como ele evoluiu nos últimos 5 anos?
Home Equity, ou Empréstimo com Garantia de Imóvel, funciona assim: você mantém a posse do bem, mas transfere temporariamente a propriedade fiduciária ao banco até quitar o contrato. A segurança desse colateral permite juros a partir de 1,19% ao mês e prazos que chegam a duas décadas, tornando-o a linha de crédito mais barata do mercado.
Esse diferencial de custo desencadeou uma expansão contínua. Em 2019, a carteira da modalidade somava mais de R$10bi; dois anos depois, o volume emprestado em 2021 já ultrapassa R$5,4bi apenas no primeiro semestre, mais de 80% acima de 2018. O ritmo acelerou: 2022 fechou em R$16,5 bi e 2023 alcançou R$19,7 bi, um salto anual de 19,3% segundo Abecip. A arrancada ganhou tração em 2024, com desembolsos de R$10,9 bi e um crescimento de 53,5% sobre o ano anterior, mesmo antes do novo Marco das Garantias entrar em vigor.
Em resumo, o Home Equity dobrou de tamanho desde 2019 e caminha para outro recorde em 2025, impulsionado por digitalização do processo e a ascensão de fintechs. Nos próximos tópicos, mergulharemos nos números de 2024 em detalhe e no que essa escalada diz sobre oportunidades para consumidores e empresas.
Números de 2024 em detalhes
O balanço anual da Abecip mostra que, em 2024, os desembolsos de Crédito com Garantia de Imóvel (CGI) somaram R$10,9 bilhões, um salto de 53,5% sobre 2023. Essa cifra, que há cinco anos representava praticamente todo o estoque nacional da modalidade, foi atingida em apenas doze meses, consolidando 2024 como o segundo maior marco da série histórica.
O retrato por operação ajuda a entender a dinâmica. O ticket médio fechou em R$260 mil, com prazo típico de 13 anos e LTV médio de 34% (isto é, pouco mais de um terço do valor de mercado do imóvel fica comprometido). Considerando o volume total desembolsado, isso equivale a algo em torno de 42 mil contratos formalizados no ano, uma amostra significativa para uma linha ainda jovem no sistema financeiro.
Por trás dos desembolsos, a destinação dos recursos permanece diversificada: consolidação de dívidas caras, capital de giro, reformas residenciais e reservas para emergências figuram entre as aplicações mais citadas nos relatórios da Abecip. A amplitude de usos reforça por que o Home Equity vem ganhando espaço: ele combina taxa de juros semelhante à de um financiamento imobiliário com liberdade no destino dos recursos, algo que outras linhas colateralizadas não oferecem.
Fatores que impulsionam o crescimento
Três vetores se combinaram para tirar o Home Equity da condição de produto de nicho e colocá-lo na vitrine das grandes instituições.
O primeiro combustível foi a própria Selic, que permaneceu em dois dígitos durante todo o biênio 2023-24 e ainda deve rondar em 14% ao ano até o fim de 2025. Toda vez que a taxa básica sobe, cartões, cheque especial e CDC ficam mais caros, empurrando consumidores e empresas a buscar linhas colateralizadas. Como o Home Equity usa o imóvel como garantia, mantém juros bem abaixo da média mesmo em ciclos de aperto monetária, tornando-se praticamente o único crédito ainda favorável no mercado.
Em paralelo, a digitalização encurtou o tempo entre simulação e liberação: fintechs passaram a integrar avaliação de imóvel, assinatura eletrônica e registro cartorial em plataformas únicas, aumentando a competição e pressionando as taxas para baixo.
Por fim, a própria qualidade da dívida mudou a procura. Com o rotativo do cartão superando 14% ao mês, famílias e empreendedores enxergam no Home Equity uma rota para consolidar passivos caros, movimento que ajudou a empurrar o estoque nacional da modalidade para cerca de R$23 bi já em setembro de 2024, antes do ano terminar.
Panorama regional e de instituições
O sudeste ainda concentra a fatia dominante do Home Equity, estimada por analistas em cerca de dois terços da carteira nacional, puxada por São Paulo e Rio de Janeiro.
Fintechs e cooperativas já entregam mais de um quinto das novas contratações, tendência que tende a acelerar à medida que processos 100% digitais quebram barreiras geográficas. Em síntese, 2024 confirmou a diversificação de players, com bancos tradicionais e startups financeiras avançando no nicho.
Projeções para 2025
Partindo de uma carteira que já soma R$23 bilhões até setembro de 2024, o Home Equity entra em 2025 sustentado por dois vetores antagônicos: juros básicos ainda elevados e maior penetração digital.
O Boletim Focus indica que o mercado espera que a Selic permaneça entre 14,75% ao ano durante o primeiro semestre, pelo menos, com cortes só a partir de setembro, se houver. Isso mantém cartões e CDC em patamares proibitivos, reforçando a busca por linhas colateralizadas.
Por outro lado, a Abecip projeta recuo de até 10% no crédito imobiliário tradicional em 2025, pressionado pelo custo do dinheiro. Mesmo nesse cenário, analistas consultados pela entidade apontam que o Home Equity deve continuar crescendo em volume e participação: se o ritmo médio de liberações observado no segundo semestre de 2024 se mantiver, o estoque pode ultrapassar R$28 bilhões até dezembro de 2025; num cenário mais conservador, fecharia próximo de R$26 bilhões, ainda uma expansão anual de dois dígitos.
Três razões embasam essa expectativa:
Substituição de dívidas caras – com o rotativo do cartão orbitando 14% ao mês, a consolidação via Home Equity segue financeiramente óbvia.
Capilaridade digital – fintechs e bancos regionais ampliam a oferta fora do eixo Sudeste, reduzindo atrito e tempo de liberação.
Maturidade do produto – casas de análise já incluem o CGI como linha recomendada em planejamentos patrimoniais, legitimando a modalidade junto ao público de alta renda.
Oportunidades para consumidores e empresas
Para o consumidor pessoa física, o Home Equity se consolidou como a ferramenta mais eficiente de troca de dívida, especialmente em ciclos de Selic elevada. Ao substituir o rotativo do cartão ou um CDC a 7 % a 10 % a.m. por uma linha a pouco mais de 1% a.m., a família libera fluxo de caixa imediato, alonga prazo e, em muitos casos, recupera capacidade de investimento mensal. Outra porta que se abre é a antecipação de metas patrimoniais: reformas que valorizam o imóvel, aquisição de um segundo bem para renda de aluguel ou formação de reserva estratégica sem precisar vender ativos em baixa.
Para a empresa de pequeno e médio porte, a vantagem principal está no capital de giro barato em comparação com linhas empresariais tradicionais, hoje indexadas ao CDI mais spread elevado. Com o imóvel do sócio ou da própria empresa como garantia, é possível financiar expansão de estoque, aquisição de máquinas ou modernização de tecnologia pagando menos juros do que no Finame ou no desconto de duplicatas. O prazo de até vinte anos dá fôlego ao fluxo de caixa e permite casar parcela com o ciclo de geração de receitas do negócio.
Já os investidores enxergam no Home Equity uma forma de alavancagem controlada: travam uma taxa baixa e aplicam o capital, por exemplo, em CDBs híbridos ou fundos imobiliários que pagam dividendos superiores ao custo do empréstimo, criando arbitragem positiva. Ainda que o cenário de juros se torne mais ameno em 2026, a portabilidade garante que eles possam migrar a operação para condições ainda menores, preservando o ganho.
Em síntese, num ambiente em que quase todas as formas de crédito foram encarecidas pela Selic de dois dígitos, o Home Equity permanece como um “porto seguro” de liquidez: juros mais baixos, prazos longos e liberdade de uso tanto para quem precisa organizar finanças pessoais quanto para quem quer escalar o negócio sem diluir patrimônio.
Transforme dados em vantagem prática: veja, passo a passo, como trocar dívidas por Home Equity a partir de 1,19% a.m., acesse o link e faça a simulação gratuita em 2 minutos.